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相続登記（不動産の名義変更）
ご自分で相続登記（不動産の名義変更）を申請される場合、以下の作業が必要となります。
相続対象の不動産の登記簿謄本（履歴事項全部証明書）を法務局で取得する。
被相続人の出生から死亡に至るまでの全ての戸籍謄本等（戸籍謄本、除戸籍謄本、改製原戸籍、
戸籍の附票、除かれた住民票等）を役所に出向いてまたは郵送で取得する。
相続人の戸籍謄本を取得する。
遺産分割協議書を作成し、相続人全員の実印の押印及び印鑑証明書をもらう。
不動産の固定資産評価証明書を取得する。
登記申請書を作成する。
登記申請する。
登記完了後、書類の交付を受ける。
相続登記が完了した後の不動産の登記簿謄本（履歴事項全部証明書）を法務局で取得する。
上記の作業は、一般的な相続登記手続（不動産の名義変更）の例です。
ご自分で相続登記（不動産の名義変更）を申請される場合、上記１つ１つの作業がはじめてのことだと思います。
「最初は自分でやろう」と思ったけど、途中でわからなくなってご相談にいらっしゃる方も多くいらっしゃいます。
あれこれ悩んで時間と労力をかけるコストと最初から専門家に全てを任せるコストを考えれば、専門家に任せることをお勧めいたします。
相続登記（不動産の名義変更）とは
「相続」とは、人が死亡した場合に、その人（被相続人）が所有していた財産を家族等（相続人）に移転することをいいます。
相続財産には、現金、株式、不動産などのプラス財産だけでなく、借金などのマイナス財産も含みます。
「登記」とは、「不動産の物理的現況と権利関係を国の機関である法務局の登記記録に記録すること」をいいます。
簡単にいうと、Ａ土地はどこにあって、どんな用途に使われていて、どの位の面積があって、誰の名義になっているのか把握するためにあるもので、不動産の履歴書のようなものです。
自分の不動産でも自分名義に登記をしなければ第三者には対抗できません。
「相続登記」とは、被相続人名義の不動産がある場合に、相続を原因として、その不動産の名義を故人名義から相続人名義に変更する手続（所有権移転登記）です。
【相続登記イメージ】
もみのき太郎の登記名義 相続を原因に もみのき次郎の登記名義
（被相続人） （相続人）
相続登記（不動産の名義変更）は必ずしなくてはならないものではありませんが、以下のトラブル予防のためにも、なるべく早く相続登記されることをお勧めします。
相続登記（不動産の名義変更）をしないままで起こりうるトラブル
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相続登記（不動産の名義変更）を依頼する前に「遺言書」がないか確認してください。
遺産分割協議が終わってから遺言書が見つかった場合、協議をやり直ししなければならないこともあるので、遺言書が保管されていそうな場所を十分に調べる必要があります。
遺言書が見つかった場合、遺言書の種類により法律で決められた手順に従い、内容を確認します。
遺言書の種類としては、主に１）自筆証書遺言、２）公正証書遺言とがあります。
自筆証書遺言とは、その全文、日付、氏名を自書し、これに押印することによって成立する遺言のことですが、家の中で故人にとって大切な場所に保管してあったり、故人にとって信頼できる人に預けてあったり、一般に皆様がイメージされる遺言書ではないかと思います。
自筆証書遺言が見つかった場合、遺言書に書かれた内容の実現に先立ち、その遺言書を家庭裁判所に提出して、開封・検認という手続きをしなければなりません。
「開封」は、遺言書に封印がされている場合、封印のある遺言書は自分で開けてはならず、家庭裁判所において相続人またはその代理人の立会をもってしなければ、これを開封することができません。
「検認」とは、遺言書の現況を記録して偽造・変造を防ぐための手続きです。
【遺言書の検認手続】
| 申立先 | 遺言者の最後の住所地の家庭裁判所 |
| 申立人 | 遺言書の保管者 遺言書を発見した相続人 |
| 申立費用 | 遺言書（封書の場合は封書）1通につき収入印紙800円 連絡用の郵便切手 |
| 申立必要書類 | □ 申立書1通 □ 申立人，相続人全員の戸籍謄本各1通 □ 遺言者の戸籍（除籍，改製原戸籍）（出生から死亡までのすべての戸籍謄本）各1通 □ 遺言書の写し（遺言書が開封されている場合） |
これらの開封・検認をしなかった場合でも、遺言の効力が無効となるものではありませんが、過料の処分を受けます。
また、銀行の名義変更や不動産の相続登記（名義変更）の場合にも、検認を受けた遺言書でないと手続きを進めることができません。
公正証書遺言については、公証役場に保管されているので家の中を探しても見つかりません。お近くの公証役場にて遺言検索システムを利用し、遺言書の存否を確認してください。
また、遺言の内容を実現することを遺言執行といいますが、遺言書に遺言執行者を指定しているときは、遺言執行者は遺言の執行について一切の権限を持つので早急に遺言執行者に連絡を取ることが必要です。
ご相談から登記完了までの流れ
１） ご相談
相続登記（不動産の名義変更）といっても、多種多様なケースがあり、お話をお伺いした上での最適な手続きを提案させていただきます。
「平日は仕事などで忙しい」「日中は時間が取れない」「事務所まで足を運ぶのはどうも・・・」という方のために、土日対応、夜間対応、ご自宅無料出張を行っております（予約が必要となります）。
ご相談だけでは費用はかかりません。
２） ご依頼
ご相談をいただき、報酬等にご納得いただいた上でご依頼をいただきます。
３） 戸籍等の書類収集
ご自分で収集することもできます（この場合、実費のみで書類収集にかかる司法書士報酬はかかりません）。ただし、被相続人が生前戸籍を転々とされていたような場合、収集書類が多くなるため、途中でお任せいただくことも可能です。
もちろん全て当方で収集することも可能です。
４） 遺産分割協議書の作成
誰がどの財産を相続するのか相続人全員で決めていただき、遺産分割協議書を作成いたします。
協議書には全員のご署名とご実印の押印が必要となります。
また、トラブル防止のため、各相続人に対して司法書士によるご本人様確認と手続のご説明・意思確認をさせていただきます。
遺言書がある場合で、相続人全員が遺言の内容を尊重する場合、協議書は作成せず、遺言書の内容に従って相続登記を申請します。
５） 登記申請・登記完了
全ての書類が整った後、当方にて相続登記申請をいたします。
相続登記申請後、法務局にて登記内容の審査が行われ、概ね登記申請後、7日から14日位で相続登記が完了します。
６） 登記完了書類納品
相続登記に申請した戸籍等・遺産分割協議書の書類をファイルに整理して納品いたします。
お客様にやっていただくこと
基本的には、委任状（登記用・戸籍収集用）に押印をいただくことのみです。
ただし、司法書士報酬の節約と時間の削減のため、次の書類をご準備ください。
もちろん当方で手配することも可能です。
１） 相続人の戸籍謄本
ご自分や他の相続人全員の戸籍謄本です。
請求先 
相続人の本籍地の市区町村役場
２） 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書作成の場合）
ほとんどの場合、遺産分割協議書を作成して相続登記の申請をします。
この場合、遺産分割協議書にはご実印で押印する必要があります。
請求先 相続人の住所地の市区町村役場
３） 相続不動産の名義を取得される方の住民票（本籍地の記載あるもの）
請求先 名義人となる方の住所地の市区町村役場
４） 遺言書（ある場合）
その他に相続登記（不動産の名義変更）に必要な書類は以下のとおりです。
基本的には当方で全てご準備いたします。
ある程度、お客様が書類を揃えた後のご依頼の場合は、司法書士報酬が安くなります。
事例により必要書類が変わることもありますので、ご自分で取得される場合はご相談ください。
被相続人の戸籍謄本等（戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍）
被相続人の出生時から死亡までの全ての戸籍謄本等が必要となります。
被相続人について、ご依頼人が把握されている相続人を公的に確定させるため、出生から死亡までの戸籍謄本等が必要となります。
収集は、まず死亡時の戸籍等を取得し、随時出生時の戸籍に遡って取得していきます。
転籍を繰り返している場合や再婚している場合などは集める戸籍の量も時間も多くかかります。
請求先 被相続人の本籍地（転籍前含む）の市区町村役場
被相続人の戸籍の附票等または住民票等（本籍地の記載のあるもの）
被相続人の除籍には「本籍地」「氏名」の記載はあるものの「住所」の記載はありません。
また、不動産の登記記録は「住所」「氏名」の記載はあるものの「本籍地」の記載はありません。
相続登記（不動産の名義変更）を申請する際、上記被相続人の戸籍等を添付しますが、申請書類を審
査する法務局としては、登記簿と戸籍等を見たとき、「氏名」が一致することを確認できても、「住所」
「本籍地」が一致することは確認できません。
そこで、上記被相続人の戸籍の附票や住民票の除票（本籍地の記載のあるもの）を添付することで、
「本籍地」「住所」「氏名」のつながりがつき、虚偽登記の発生を防止する仕組みをとっています。
請求先 被相続人の本籍地（転籍前含む）の市区町村役場（戸籍の附票等）
被相続人の住所地（前住所含む）の市区町村役場（住民票等）
遺産分割協議書
相続人の意向を踏まえて当方にて作成いたします。
協議は相続人全員で行う必要があり、協議書には相続人全員の署名・実印の押印が必要となります。
遺産分割協議書については基本的に当方で作成いたしますが、ご自分で作成している場合等はご相談ください。
固定資産評価証明書（最新年度のもの）
相続登記には、登録免許税という税金を支払う必要があります。
登録免許税を算出するために必要な書類です。
請求先 相続する不動産の市区町村役場（東京２３区は最寄りの都税事務所）
費用の目安（相続登記）
費用はわかりやすく、ご利用しやすい金額で提供いたします。
【モデルケース】
（杉並区の土地１筆、建物１棟：固定資産評価額計１，０００万円・書類取得代行お任せのケース）
| 項 目 | 報 酬 | 実 費 |
| 相続登記 | 65,000円 | 40,000円（登録免許税） |
| 被相続人・相続人の戸籍取得 | 10,000円（４通取得の場合） | 約3,000円 |
| 相続人の戸籍の附票取得 | 2,500円（１通取得の場合） | |
| 固定資産評価証明書取得 | 5,000円（２物件取得の場合） | 800円 |
| 不動産謄本（事前調査） | 1,000円 | 664円 |
| 不動産謄本（納品用） | 1,400円 | 1,000円 |
| 通信費（郵送代等） | 2,000円 | ― |
| 小計 | 86,900円 | 45,464円 |
| 合計 |
132,364円 |
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※報酬には別途消費税が別途かかります。
※上記費用はあくまでも目安です。
※戸籍等の必要通数、不動産の評価額により価格が増減することがございます。
【費用詳細】
① 基本報酬（相続関係説明図作成費用込み）
不動産の評価額（固定資産評価証明書に記載）により以下の基本報酬がかかります。
| 不動産の評価額 （固定資産評価証明書記載） |
基本報酬 |
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評価額3,000万円まで |
65,000円 |
※上記基本報酬は「１物件」あたりの金額です。当事務所報酬基準に定める「１物件」とは、例えば杉並区荻窪の戸建（土地３筆、建物１棟）や、中野区中野のマンション１部屋を指し、例えば、相続対象となるご物件が杉並区荻窪の戸建（土地３筆、建物１棟）と中野区中野のマンション１部屋である場合には、基本報酬は２物件分となります。
② 書類作成・書類取得代行（戸籍等）報酬
| 作成書類・取得書類 | 報酬 |
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遺産分割協議書作成 |
20,000円～ |
| 戸籍謄本取得 | １通 2,500円 |
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除籍謄本取得 |
１通 2,500円 |
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改製原戸籍取得 |
１通 2,500円 |
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戸籍の附票取得 |
１通 2,500円 |
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住民票取得 |
１通 2,500円 |
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固定資産評価証明書取得 |
１物件 2,500円 |
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不動産謄本（事前調査） |
１通 500円 |
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不動産謄本（登記完了後納品時） |
１通 700円 |
③ 実費
| 項目 | 実費 |
| 戸籍謄本 | １通 450円 |
| 除籍謄本 | １通 750円 |
| 改製原戸籍 | １通 750円 |
| 戸籍の附票 | １通 300円 |
| 住民票 | １通 300円 |
| 固定資産評価証明書（東京２３区の場合） | １通 400円 |
| 不動産謄本 | １通 332円（事前調査） １通 500円（登記完了後納品時） |
| 登録免許税 | 固定資産評価額の0.4% |
| 通信費 | 2,000円 |
相続登記（不動産の名義変更）についてよくあるご質問
Q１ 相続が発生した場合、何からはじめるのがよいのでしょうか？
Ａ１ 相続は被相続人の財産を承継するための制度といえます。そこで、被相続人がどのくらいの財産を有していたかをはっきりさせることが重要であるといえます。
Q２ 相続が発生するとはどの時点を指すのですか？
Ａ２ 相続は、被相続人の死亡によって開始するとされています。人が死亡するとは一般に亡くなったといえる場合と法律上の死亡（＝失踪宣告や認定死亡（戸籍89））の場合です。
Ｑ３ 相続人の範囲はどこまでですか？
Ａ３ 相続人の範囲は、①被相続人の配偶者、②被相続人の子、③被相続人の直系尊属、④被相続人の兄弟姉妹までです。相続の優先順位としては②（いなければ）→③（いなければ）→④となり、①は②～④と同順位の扱いを受けます。
Ｑ４ 内縁の妻又は内縁の夫は配偶者として相続人となれますか？
Ａ４ 相続における配偶者は法律上の配偶者をいい、事実上の配偶者である内縁関係の配偶者には相続の権利は与えらていませんので、相続人となることはできません。
Ｑ５ 被相続人の子としてお腹の中の子供や認知されていない子供は相続人になれますか？
Ａ５ 法律上の婚姻をしている状態のお腹の中の子供（＝胎児）には相続人の地位が認められます。これに対して認知されていない子供については相続人となることはできません。
Ｑ６ 再婚相手の連れ子は相続人となりますか？
Ａ６ 再婚相手の連れ子については養子にしない限り、相続人とはなりません。 被相続人の子といえるには、生物学上の繋がりがあるか、法律上の血縁関係（＝養子）がある場合をいいます。単に再婚相手の連れ子が存在するだけでは自分の子とはいえないので相続人にはなりません。
Ｑ７ 被相続人の負債はどのように処理するのですか？
Ａ７ 被相続人が死亡の際に残した負債も相続財産です。つまり、相続の発生により相続人に負債も当然に承継されることになり、相続人が適宜、負債の処理をすることになります。
Ｑ８ 被相続人から承継した負債は必ず払わなければならないのですか？
Ａ８ 相続により承継した負債については、相続放棄や限定承認をすることで負債の支払いを免れることができます。相続放棄・限定承認については期間制限があり、また家庭裁判所への届出などの手続が必要となりますので、一度専門家に相談されることをお勧めします。
Ｑ９ 相続の方法はどのようなものですか？
Ａ９ 相続の方法として、①遺言による相続、②遺産分割による相続、③法定相続があります。①遺言による相続であれば、被相続人である遺言者の意思が最大限に尊重されるといえます。これに対して、②遺産分割による相続や③法定相続の場合は、相続人の意思が尊重されることになるといえます。 遺言が作成されていない場合には、②または③の相続となります（つまり、遺言が遺産分割・法定相続に優先します）ので、まずは遺言の有無を調べることが優先となります。
Ｑ１０ 相続財産を一人に集中して承継させるにはどうすればよいですか？
Ａ１０ 被相続人の意思を尊重するには、遺言による相続が最も適しています。しかし、配偶者・子・直系尊属である相続人には遺留分が認められているため、遺言をもってしても相続財産を相続人の一人に集中することは簡単ではありません。そのため全ての相続財産を一人に集中させるのではなく、重要な財産については「この人」というような遺言書を作成することで相続開始後のトラブルを回避することが可能といえます。
Ｑ１１ 相続人の一部を相続人から除外することはできませんか？
Ａ１１ 原則として相続人を勝手に相続から除外することはできません。例外的に相続人に欠格事由がある場合や相続人に廃除原因があるような場合には、その相続から相続人として除外することが認められます。